Se está a comprar ou vender uma casa em Portugal, é muito provável que já tenha ouvido falar da licença de utilização.

Mas o que significa realmente este documento? É obrigatório para vender uma casa? E se o imóvel não tiver licença, o comprador pode avançar com a compra?

Estas são dúvidas muito comuns — e especialmente importantes porque não ter uma licença de utilização não significa necessariamente a mesma coisa em todos os imóveis.

Neste artigo explico, de forma simples, o que deve saber tanto se está a comprar como se está a vender um imóvel.

Posso comprar uma casa sem licença de utilização?

É aqui que surge uma das maiores confusões.

As regras de transmissão de imóveis foram alteradas nos últimos anos.

Desde as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, deixou de existir a lógica anterior de simplesmente impedir a transmissão sempre que não fosse apresentada a licença de utilização.

Atualmente, a legislação determina que, nos negócios jurídicos de transmissão de terrenos, edifícios ou frações, deve ser feita menção à situação relativamente ao título urbanístico: pode ser apresentado o título, pode existir uma declaração do transmitente de que dispõe dele, ou pode ser declarado que não dispõe de título urbanístico.

Isto significa que é possível existir uma compra e venda mesmo quando não é apresentado um título de utilização.

Mas há uma diferença muito importante:

Poder fazer a escritura não significa que o imóvel esteja regularizado.

E é precisamente aqui que compradores e vendedores devem ter cuidado.

🏠 Se está a vender: o que deve verificar?

 

Se é proprietário e está a pensar colocar o imóvel no mercado, não espere pela fase final da venda para descobrir que existe um problema documental.

Antes de anunciar a casa, é aconselhável verificar:

1. Que documentação urbanística existe

Confirme junto da Câmara Municipal ou através da documentação do imóvel qual é a situação urbanística.

2. Qual é a utilização autorizada

Uma coisa é a casa ser atualmente utilizada como habitação.

Outra é estar documentalmente enquadrada para essa utilização.

Por exemplo, alterações feitas ao imóvel ao longo dos anos podem ter criado diferenças entre a realidade física e a documentação.

3. Se existem alterações não regularizadas

Pode acontecer que:

• uma varanda tenha sido fechada;
• uma divisão tenha sido criada;
• uma garagem tenha sido transformada;
• tenha havido uma alteração de utilização;
• a área existente não corresponda à documentação.

Nestes casos, é importante perceber o que está legalizado e o que não está antes de colocar o imóvel à venda.

4. Não esconder o problema

Se existe alguma questão documental, o melhor momento para a identificar é antes de encontrar o comprador.

Isso permite perceber antecipadamente:

• se é possível regularizar;
• quanto poderá custar;
• quanto tempo poderá demorar;
• se a situação pode afetar o financiamento;
• e como deve ser apresentada no negócio.

🏡 E se está a comprar?

 

Para quem compra, a ausência de licença ou de outro título urbanístico não deve ser automaticamente interpretada como “não posso comprar”.

Mas também não deve ser encarada como:

“Se posso fazer a escritura, então está tudo bem.”

São duas coisas diferentes.

Antes de avançar, deve perceber porque é que o imóvel não tem o documento.

Pode tratar-se de uma situação perfeitamente explicável — por exemplo, relacionada com a idade do imóvel ou com alterações legislativas — ou pode existir uma verdadeira desconformidade urbanística.

⚠️ Porque é que isto é importante para quem compra?

 

Imagine que encontra uma casa fantástica, numa boa localização e a um preço interessante.

O proprietário informa:

“Não tem licença de utilização, mas agora já é possível vender.”

A frase pode ser verdadeira.

Mas a pergunta seguinte deveria ser:

“Porquê?”

É necessário perceber a situação concreta do imóvel antes de tomar uma decisão.

Entre os aspetos que podem merecer análise estão:

• documentação existente;
• histórico urbanístico;
• utilização atual;
• utilização prevista/autorizada;
• eventuais obras realizadas;
• eventuais alterações de utilização;
• correspondência entre a realidade e os documentos;
• possibilidade de financiamento bancário.

💶 E o banco financia uma casa sem licença?

 

Aqui é importante não confundir possibilidade legal de transmitir o imóvel com aprovação de crédito habitação.

Um imóvel poder ser objeto de compra e venda não significa que todos os bancos estejam obrigados a financiar a aquisição nas mesmas condições.

O banco fará a sua própria análise do imóvel e do risco da operação.

Por isso, se está a comprar através de crédito habitação, uma situação documental menos clara deve ser analisada antes de assumir compromissos que depois podem ser difíceis de reverter.

📄 Que documentos devo pedir antes de comprar?

 

Não existe um único documento que conte toda a história do imóvel.

Dependendo do caso, é importante analisar a documentação disponível, como:

• Certidão Permanente do Registo Predial;
• Caderneta Predial Urbana;
• documentação relativa ao título/licença de utilização, quando exista;
• Ficha Técnica da Habitação, quando aplicável;
• Certificado Energético;
• projetos ou documentação urbanística relevante;
• outros documentos existentes na Câmara Municipal.

O próprio serviço Casa Pronta indica, para processos de transmissão, a apresentação da ficha técnica quando exista e da licença de utilização ou da documentação/escritura onde conste a existência ou dispensa, nos casos aplicáveis.

🔎 E se os documentos não coincidirem com a casa?

 

Este é um dos pontos que considero mais importantes para qualquer comprador ou vendedor.

Imagine que:

• a documentação indica 90 m²;
• mas a casa tem uma área diferente;

ou:

• existe uma garagem na documentação;
• mas atualmente é utilizada como quarto;

ou:

• existe uma divisão que foi construída posteriormente.

Não significa automaticamente que o negócio seja impossível.

Mas significa que é necessário perceber a origem da diferença e se existe possibilidade de regularização.

Dependendo da situação, pode ser necessário consultar a Câmara Municipal e recorrer a um arquiteto ou engenheiro para analisar a situação.

🤝 O que deve fazer o vendedor antes de colocar a casa à venda?

 

Eu recomendo uma abordagem muito simples:

1. Reunir a documentação

Antes de anunciar o imóvel.

2. Verificar a situação urbanística

Não assumir que a documentação antiga corresponde necessariamente à situação atual.

3. Identificar eventuais desconformidades

Obras, áreas, alterações de utilização, anexos, etc.

4. Perceber se existe solução

Se houver algum problema, avaliar antecipadamente a possibilidade de regularização.

5. Só depois definir a estratégia de venda

Desta forma, evita descobrir um problema depois de já ter um comprador interessado.

🤔 E o comprador? O que deve fazer antes de assinar o CPCV?

 

Esta é provavelmente a parte que mais gostaria que os compradores guardassem:

Não assine um CPCV apenas porque gostou da casa.

Antes de assumir um compromisso, procure esclarecer a situação documental e urbanística do imóvel.

Se existir alguma questão relacionada com a licença de utilização ou outro título urbanístico, essa situação deve ser identificada e, quando necessário, refletida no contrato e analisada por um profissional competente.

Especialmente se existir financiamento bancário.

Licença de utilização: o mais importante é perceber o contexto

 

A pergunta:

“Esta casa tem licença de utilização?”

é importante.

Mas muitas vezes não é suficiente.

A pergunta certa é:

“Qual é a situação urbanística deste imóvel e a utilização atual está devidamente enquadrada?”

Porque dois imóveis podem não apresentar exatamente a mesma documentação e, ainda assim, terem situações completamente diferentes.

É por isso que, tanto para quem compra como para quem vende, analisar a documentação antes de avançar pode evitar surpresas, atrasos e custos desnecessários.